Gazetemizde yayınladığımız haber üzerine gündeme gelen Ordu Organize Sanayi Bölgesi nezdinde Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 2025/6563114 sayılı Onayı çerçevesinde, Bakanlık Başmüfettişleri Ahmet Emre ÜNLÜ ile Cengizhan TÜRK tarafından tutulan rapor sonucunda OSB.’de yapılan, satışların, ihalelerin ve arsa alım-satım devir işlemlerinin hepsinin yasal olmasa da alımlar, satışlar ve ihalelerin yönetim kurulu kararı ile kılıfına uydurulduğu ve yasal bir işlem yapılmasın yer olmadığına karar verildi.
Raporda Olgun ve Metin Topkaya kardeşler başı çekerek, alan razı, saran razı misali olduğu görülüyor. Her şey yönetim kurulu kararı ile kılıfına uydurulmuş. Tıpkı daha önce RAMADA otelin arsa alım işinin bir benzeri gibi..
III.A Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA’nın Abisine (Metinay TOPKAYA) Parsel Tahsis Edilmesine İlişkin İddiaların İncelenmesi
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında;
) Söz konusu katılımcılar bahse konu dilekçeleri ekinde parsel bilgilerini içerir çeşitli fotoğraflar ile birlikte sundukları evrakta;
I- Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ‘nın abisine (Metinay TOPKAYA) parsel tahsis edildiği,
Bununla birlikte adı geçen OSB ile ilgili olarak Başkanlığımıza ulaşan CİMER dilekçesinde özetle;
Ordu Fatsa Organize Sanayi Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ‘nın, OSB ‘nin yeşil alanı olan parseli satışa çıkartıp bir yakınına aldırıp, daha sonra abisinin üzerine tekrardan aldırarak kağıt üzerinde olmasa bile buraya ortak olduğu, bu parselin şuan abisi Metinay TOPKAYA ‘ya ait olduğu, kendisinin belli bölgeleri abisinin üzerine alıp peşkeş çektiğine yönelik muhtelif iddialara yer verilmekte olup konu ile ilgili olarak bir Başmüfettiş tarafindan yapılan ön araştırma neticesinde ismi geçen şahıs ve Planson firmasına yapılan tahsislerin süreçlerin gerçekleştiği dönem itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata uygun olup olmadığının inceleme yapılması neticesinde değerlendirilmesinin yerinde olacağı, ” denildiği, dolayısıyla Olgun TOPKAYA’mn abisine parsel tahsis edilmesi hususunun 14 firma tarafından imzalanmış olan 06/01/2025 talihli dilekçede mevzuata aykırı olarak tahsis edildiği iddia edilen parseller arasında sayıldığı, ayrıca CİMER dilekçesinde de Olgun TOPKAYA’nın abisine yapılan tahsisin ihbar konusu edildiği anlaşılmıştır.
Söz konusu iddiaya ilişkin olarak şikâyet dilekçesinde imzası bulunan bazı şikayetçilerin bilgisine başvurulmuş olup herhangi bir ek bilgi ve belge sunulmamıştır.
Ordu OSB’nin Rehberlik ve Teftiş Başkanlığına hitaplı 17/12/2024 tarihli ve 248 sayılı yazısında Ordu OSB sınırları içinde Metinay TOPKAYA’nın mülkiyetinde 1135 ada 4 no’lu parsel, 1135 ada 5 no’lu parsel, 6218 ada 1 no’lu parsel ve 1110 ada 17 no’lu parselin bulunduğu, 1135 ada 4 no’lu parsel ile 1135 ada 5 no’lu parselin Ordu OSB tarafından değil üçüncü kişiler tarafından Metinay TOPKAYA’ya satıldığı, 6218 ada I no’lu parsel ile 1110 ada 17 no’lu parselin ise Ordu OSB tarafından tahsisi ve satışının yapıldığı belirtilmiştir.
Denetim Grubumuzca 1135 ada 4 no’lu ve 5 no’lu parsellerin evveliyatına ve tahsisine ilişkin OSB’den bilgi notu istenilmiş olup; sunulan belgelerin incelenmesi neticesinde, 1135 ada 4 no’lu ve 1135 ada 5 no’lu parsellerin 1135 ada I no’lu parselin İfraz edilmesi sonucunda oluştuğu, 1135 ada I no’lu parselin İlk sahibinin TERCAN Ailesinin çeşitli fertleri olduğu, bu parselin hisselerinin Tahir ODABAŞ ile Metinay TOPKAYA tarafından çeşitli tarihlerde satın alındığı,
1135 ada I no’lu parselin ifraz edilerek 1135 ada 4 ve 5 no’lu parsellerin oluşturulmasından sonra, 1135 ada 4 no’lu parselin Tahir ODABAŞ’ın, 1135 ada 5 no’lu parselin ise Metinay TOPKAYA’nın mülkiyetine geçtiği, Tahir ODABAŞ’ın mülkiyetine geçen 1135 ada 4 no’lu parselin ise daha sonra Metinay TOPKAYA tarafından satın alındığı, bu sayede iki parselin de mülkiyetinin Metinay TOPKAYA’ya geçtiği anlaşılmıştır. Bu itibarla, 1135 ada 4 no’lu ve 5 no’lu parsellerin Ordu OSB tarafından Metinay TOPKAYA’ya tahsis edilen parseller içerisinde yer almadığı anlaşıldığından, Denetim Grubumuzca bu parseller iddia kapsamında incelenmeyecektir.
Diğer taraftan, yine Metinay TOPKAYA’a ait 1110 ada 17 no’lu parsel ile 6218 ada 1 no’lu parsellerin evveliyatına ve tahsisine ilişkin bilgi notu OSB’den istenilmiş olup; sunulan belgelerin İncelenmesi neticesinde, 03/04/2023 tarih ve 29 sayılı Müteşebbis Heyet kararı ile Metinay TOPKAYA’ya 734,93 m2 arsa satışına karar verildiği görülmüş olup söz konusu parselin 1110 ada 17 no’lu parsel olduğu,
Yine 19/09/2019 tarihli ve 483 sayılı Müteşebbis Heyet karan ile 15/01/2022 tarihli ve 14 sayılı Müteşebbis Heyet karan ile Planson İmar Planlama Sondaj Ltd.Şti unvanlı firmaya 826,23 m2 arsa satışına karar verildiği görülmüş olup söz konusu parselin 6218 ada I no’lu parsel olduğu, 14/04/2023 tarih ve 29 sayılı Müteşebbis Heyet karan ile ise Metinay TOPKAYA ile Planson İmar Planlama Sondaj Ltd. Şti. unvanlı firma arasında düzenlenen hak temlik sözleşmesine istinaden 6218 ada I no’lu parselin aynı bedelle Metinay TOPKAYA’ ya tahsis edilmesine karar verildiği müşahede edilmiştir.
Bu itibarla, Ordu OSB tarafindan tahsisi ve satışı yapılan, mülkiyeti Metinay TOPKAYA’da bulunan 1110 ada 17 no’lu parsel ile 6218 ada I no’lu parsellerin tahsis ve satış işlemlerinin OSB mevzuatına uygun olup olmadığı hususu, Denetim Grubumuzca aşağıdaki alt başlıklar altında incelenecektir,
Denetim Grubumuzca, Ordu OSB Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA’mn abisi Metinay TOPKAYA’ ya tahsis edilen 1110 ada 17 no’lu parsel üzerinde geçmişten günümüze kadar gerçekleştirilen işlemler incelendiğinde;
1110 ada 17 no’lu parselin oluşumuna yol açan İmar Plan Değişikliğinin 18/02/2022 tarih ve 14 sayılı Ordu OSB Yönetim Kurulu Kararında kararlaştırılarak OSB’nin 08/06/2022 Tarih ve 89 no’lu yazısı ile Bakanlık Onayına sunulduğu, Bakanlık onayına sunulan planda park alanı olan 1469.85 m2’Iik alanın 73493’m2’lik 2 adet OSB ticaret alanı olarak değiştirilmesinin planlandığı. Bakanlığımızca ilgili talebin 13/06/2022 tarihinde elektronik ortamda onaylandığı, onaylı imar planının 16/06/2022 tarihinden itibaren askıya çıkarıldığı, onaylanan imar planının Ordu Valiliği İl Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğünün ilan panolarında 7 günlük süre ile askıda kaldığı, 28/06/2022 tarihinde askıdan indirildiği, bu itibarla 28/06/2022 tarihli Bakanlığımızın yazısı ile imar planı değişikliğinin kesinleştiği,
Daha sonra, Ordu OSB Yönetim Kurulunun 04/08/2023 tarihli ve 37 sayılı kararı İle 1110 ada 16 no’lu parsel ile 1114 ada I no’lu parselde uygulamaya gidilmesi amaçlı talebin
Bakanlık onayına sunulduğu, Bakanlığımızca ilgili talebin 10/10/2023 tarihinde onaylandığı ve 740,16 m2’lik 1 110 ada 17 no’lu parsel ile 147,5 m2’Iik 1 110 ada 18 no’lu parselin oluştuğu,
1110 ada 17 no’lu parselin değerini belirlemek üzere Ordu OSB tarafindan değerleme raporu hazırlatıldığı, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mustafa ATEŞ tarafindan hazırlanan 22/02/2023 tarihli gayrimenkul değerleme raporuna göre I I 10 ada 17 no’lu parselin m2 bedelinin 1.700 TL olarak belirlendiği,
Metinay TOPKAYA’nın Ordu OSB’ye sunduğu 28/12/2022 tarihli dilekçe ile 700-1000 ın2 arasında büyüklükte ticari arsa talebinde bulunduğu,
Bu talebe karşılık, 1 110 ada 17 no ‘lu parsel olduğu anlaşılan 734,93 m2’Iik arsanın Ordu
OSB Müteşebbis Heyet Başkanlığının 03/04/2023 tarihli ve 29 sayılı kararı ile metrekaresi 1.700 TL’den toplam 1.249.381 TL bedelle OSB Müdfrü Olgun TOPKAYA’nın abisi Metinay TOPKAYA’ya tahsis edilmesine karar verildiği,
1110 ada 17 no’lu parselin tapusunun OSB üzerinde olmak üzere 23/01/2024 tarihinde kesinleştiği, ilgili arsanın tapusunun 26/01/2024 tarihinde OSB’den Metinay TOPKAYA’ya geçtiği anlaşılmıştır.
Öte yandan, Bakanlığımız Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü tarafindan inceleme konumuz olan iddialar hakkında Başkanlığımıza gönderilen 04/02/2025 tarihli ve 65645991 sayılı yazıda 1110 ada 17 no’lu parselin OSB ortak kullanım alanlarından sayılan “OSB Ticaret” lejantında sayıldığı müşahede edilmiştir.
Diğer taraftan, OSB içerisinde İlgili parsel Denetim Grubumuzca yerinde görülmüş olup; 1110 ada 17 no’lu parselin üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığı, sadece meyve üretmek için konulmuş kivi direklerinin bulunduğu, hemen yannda bulunan 1110 ada 18 no’lu parsel üzerinde ise şu an faal olmayan eski trafo binasının bulunduğu görülmüştür.
İlgili parsele ilişkin iddialar hakkında Ordu OSB Müdürü Olgun TOPKAYA yazılı ifadesinde özetle; Metinay TOPKAYA’mn OSB ‘de danışmanlık hizmeti vermek için OSB’ye yazılı talepte bulunduğu, Müteşebbis Heyetin bu talebi uygun bulmasıyla 1 110 ada 17 no’lu parselin kendisine tahsis edildiği, Metinay TOPKAYA’nın ÇAMSAN Entegre tesislerinde teknik işlerden sorumlu Genel Müdür yardımcısı olarak çalıştığı, hem Ordu’daki hem de Sakarya’daki ÇAMSAN fabrikalarımn kuruluşunda etkin olarak görev aldığı, ayrıca yenilenebilir enerji konusunda uzman olduğu, bu nedenlerle kendisinin özel sektör tecrübesinin etkisiyle Müteşebbis Heyetin kendisinin OSB’de danışmanlık vermesine olumlu yaklaştığı, daha önce imar planı belediye tarafından yapıldığından ve o zaman ticari alan olarak geçen parselleri satabildiklerinden imar planı revizyon ve değişikliklerinden sonra da OSB ortak donatı alanlarında bulunan OSB ticaret alanlarının da satılabileceğini düşündükleri, avukatlarının da Kanunda yer alan tanıma göre ortak kullanım alanlarında ticari faaliyet olamayacağım, imar planı değişikliği sonrasında ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alam vasfında kabul edilebileceği, dolayısıyla başkasına satılabileceği yönünde görüş bildirmesi üzerine bu satışları gerçekleştirdikleri şeklinde beyanda bulunmuştur.
Bilindiği üzere, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 3. maddesinin (ç) bendinde aynen;
“Hizmet ve destek alanları: Küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık sektörlerinde katılımcı veya katılımcının kiracısı olarak faaliyet gösterilen alanları
Aynı maddenin (ğ) bendinde ise “Ortak kullanım alanları: OSB ‘nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alanı içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB ‘nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanlarını, Y’ hükümleri yer almaktadır.
“İmar planında, OSB’nin özelliği ve ihtiyaçları göz Önüne alınarak bu Yönetmelikle belirlenen koşullara uygun olarak sanayi parselleri, ortak kullanım alanları, hizmet ve destek alanları, sağlık koruma bandı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararları yer alır.
(2) OSB mülkiyetinde kalan ve ortak kullanım alanlarından sayılan zorunlu idari, sosyal, ticari ve teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ve park alanları için toplam bölge büyüklüğünün en az %8 ‘i kadar alan ayrılır. Ancak onaylı bir plan kapsamında yapılaşmasını tamamılarmış olan ve ortak kullanım alanları bu oranın altında kalan OSB ‘lerde, mevcut oranlar müktesep hak kabul edilir. Bu OSB ‘lere, ilave alan amacıyla yer seçimi olması halinde, ilave edilen alanın en az %10’u ortak kullanım alanı olarak ayrılır.
Görüleceği üzere, gerek Kanunda gerekse uygulama Yönetmeliğinde ortak donatı alanlarının OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunması gereken alanlar olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Dolayısıyla, Bakanlıkça 08/06/2022 tarihinde onaylanan imar planı değişikliği ile oluştuğu anlaşılan 1110 ada 17 no’lu parselin ortak kullanım alanları arasında olan “OSB Ticaret Alanı ” olarak planlandığı, mevzuat gereği OSB mülkiyetinde kalması gerekirken müteşebbis heyet karan ile mevzuata aykırı olarak Metinay TOPKAYA’ya satışının gerçekleştiği anlaşılmıştır.
Bu minvalde, ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alanı vasfında kabul edilebileceği dolayısıyla başkasına satılabileceği şeklinde açıklanan yaklaşımın mevzuat bağlamında makul kabul edilemeyeceği değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak, yukarıda belirtilen tespitler ve mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde;
OSB Müdüıü Olgun TOPKAYA’nın kardeşi Metinay TOKYAYA’ya Ordu OSB Müteşebbis Heyeti tarafından verilmesi kararı alınan 1110 ada 17 no’lu parselin ortak kullanım alanları içerisinde yer alan “OSB Ticaret alam ” olduğu, mevzuat hükümleri gereğince bu parselin OSB mülkiyetinde ve tasarrufunda bulunması gerektiği, bir başka ifadeyle OSB tarafından satışı yapılamayacak nitelikte bir parsel olduğu, ancak gelinen noktada parselin mülkiyetinin satış yoluyla Metinay TOPKAYA’ya geçtiği anlaşıldığından, ilgili 1110 ada 17 no’lu parselin, OSB’nin zararına sebebiyet vermeksizin: tekrar Ordu OSB mülkiyetine geçirilmesine yönelik gerekli işlemlere Ordu OSB yönetimince ivedilikle başlanılması ve mevzuata aykırı mevcut durumun ortadan kaldırılması gerekmektedir.
Denetim Grubumuzca, Ordu OSB Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ‘nın abisi Metinay TOPKAYA’ya tahsis edilen 6218 ada I no’lu parsel üzerinde geçmişten günümüze kadar gerçekleştirilen işlemlere bakıldığında;
6218 ada I no’lu parselin oluşumuna yol açan İmar Plan Değişikliğin 02/12/2021 tarih ve 12 sayılı Ordu OSB Yönetim Kurulu Kararında kararlaştırılarak OSB’nin 02/12/2021 Tarih ve 207 sayılı yazısı ile Bakanlık Onayına sunulduğu, Bakanlık onayına sunulan planda park alanı olan 2874.28 m2 ‘lik alamn 825 m2 ‘lik kısmının OSB ticaret alam olarak değiştirilmesinin planlandığı, Bakanlığımızca ilgili talebin 16/12/2021 tarihinde elektronik ortamda onaylandığı, onaylı imar planının 16/06/2022 tarihinden itibaren askıya çıkarıldığı, onaylanan imar planının Ordu Valiliği İl Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğünün ilan panolarında 7 günlük süre ile askıda kaldığı, 29/12/2021 tarihinde askıdan indirildiği, bu İtibarla 29/12/2022 tarihli Bakanlığımızın yazısı ile imar planı değişikliğinin kesinleştiği,
İddia konusu olan 6218 ada I no’lu 826,23 m2’lik arsanın Ordu OSB Müteşebbis Heyet Başkanlığının 19/09/2019 tarihli ve 483 sayılı kararı ile 03/04/2023 tarihli kararlan ile 400 m2’Iik kısmı Planson İmar Planlama Ltd. Şti. unvanlı firmanın OSB’ye yaptığı iş karşılığı, geri kalan 425 m2’sinin ise m2 ‘si 2550 TL’den 1.083.750 TL bedelle tahsis edilmesi karan alındığı, belirlenen bu m2 bedelinin Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mustafa ATEŞ tarafindan hazırlanan 22/02/2023 tarihli gayrimenkul değerleme raporuna göre belirlendiği,
Daha sonra, Metinay TOPKAYA’nm 15/11/2022 tarihli dilekçe ekinde Metinay TOPKAYA ile Planson İmar Planlama Ltd.Şti firması arasında imzalanan 05/09/2022 tarihli hak temlik sözleşmesini Ordu OSB’ye sunduğu, bu hak temlik sözleşmesinde Planson İmar Planlama Ltd. Şti. unvanlı firmanın bu parsel hakkındaki haklarının Metin TOPKAYA tarafından ücret karşılığında devralındığının belirtildiği, bu talep üzerine Ordu OSB Yönetim kurulunun 14/04/2023 tarih ve 29 sayılı kararı ile ilgili hak temlik sözleşmesine istinaden parselin aynı bedelle Metinay TOPKAYA’ya tahsis edilmesine karar verildiği,
6218 ada I no’lu parselin tapusunun Ordu OSB üzerinde olmak üzere 23/01/2024 tarihinde kesinleştiği, ilgili arsanın tapusunun 26/01/2024 tarihinde OSB’den Metinay TOPKAYA’ ya devredildiği görülmüştür.
Öte yandan, Bakanlığımız Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü tarafindan inceleme konumuz olan İddialar hakkında Başkanlığımıza gönderilen 04/02/2025 tarihli ve 65645991 sayılı yazıda 6218 ada 1 no’lu parselin OSB ortak kullamm alanlarından sayılan “OSB Ticaret” alanı olarak sayıldığı müşahede edilmiştir.
Öte taraftan, Denetim Grubumuzca ilgili parselin yerinde ziyaret edilmesi neticesinde; 6218 ada 1 no’lu parselin üzerinde devam eden bir inşaat olduğu görülmüştür.
İlgili parsele ilişkin iddialar hakkında Ordu OSB Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA yazılı ifadesinde aynen; daha önce belediye tarafından yapılmış imar planına göre ticari arsa vasfında olan 181,56 metrekare büyüklüğündeki 1115 ada I no’lu parselin Planson firmasının talebi sonrasında metrekaresi 612 TL’den 2019 yılında satıldığı, ancak o parselin bazı sebeplerle verilemediği, daha sonra firmanın OSB’ye imar planı revizyonu işi yaptığı, zaten kendisine teslim edilmeyen parsel olduğundan 190.000 TL (KDV hariç) iş karşılığı ilave 218,44 metrekare de dahil edilerek 400 metrekare parsel satışının firmaya taahhüt edildiği, oluşacak parselin 400 metrekareden fazla olacak olursa da ayrıca ödeme talep edileceği sözleşmede belirtildiği, daha sonra müteşebbis heyetçe mevzubahis 6218 ada 1 no’lu parselin (825 metrekare) anılan firmaya satılması kararlaştırıldığı, ancak firma ile Metinay TOPKAYA arasında yapılan hak temlik sözleşmesinin bölge müdürlüğüne sunulması nedeniyle parsel satışının Metinay TOPKAYA’ya yapıldığı, aralarında olan borç-alacak ilişkisi sebebiyle bu hak temlik sözleşmesini imzaladıklarım duyduğunu, parselde mevcut durumda yapı ruhsatı alındığı ve inşaatın devam ettiği, daha önce İmar planı belediye tarafından yapıldığından ve o zaman ticari alan olarak geçen parselleri satabildiklerinden imar planı revizyon ve değişikliklerinden sonra da OSB ortak donatı alanlarında bulunan OSB ticaret alanlarının da satılabileceğini düşündükleri, avukatlarının da Kanunda yer alan tamıma göre ortak kullanım alanlarında ticari faaliyet olamayacağım, imar planı değişikliği sonrasında ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alam vasfında kabul edilebileceği, dolayısıyla başkasına satılabileceği yönünde görüş bildirmesi üzerine bu satışları gerçekleştirdikleri şeklinde beyanda bulunmuştur.
OSB Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA’nın ifadesinde geçen hususlarla ilgili olarak yapılan incelemede, Planson İmar Planlama Ltd. Şti. unvanlı firmamn OSB’de yapılacak imar planı revizyonu için Ordu OSB’ye hizmet verdiği, bu hususta düzenlenmiş hizmet sözleşmesi ile alınan OSB kararlan görülmüş olup, 6218 ada I no’lu parselde devam eden inşaat için Ordu OSB tarafından Metinay TOPKAYA ‘ya verilmiş 27/01/2025 tarihli ve 2025/02 sayılı yapı ruhsatı ayrıca müşahede edilmiştir.
Bilindiği üzere, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 3. maddesinin (ç) bendinde aynen;
“Hizmet ve destek alanları: Küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık sektörlerinde katılımcı veya katılımcının kiracısı olarak faaliyet gösterilen alanları
Aynı maddenin (ğ) bendinde ise “Ortak kullanım alanları: OSB ‘nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alam içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB ‘nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ilepark alanlarını, 9’ hükümleri yer almaktadır.
OSB Uygulama Yönetmeliğinin de 3. maddesinde aynı tanımlara yer verildiği görülmekle birlikte “İmar Planı Yapımı” başlıklı 36. maddesinde ise;
“İmar planında, OSB’nin özelliği ve ihtiyaçları göz önüne alınarak bu Yönetmelikle belirlenen koşullara uygun olarak sanayi parselleri, ortak kullanım alanları, hizmet ve destek alanları, sağlık koruma bandı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararlan yer alır.
(2) OSB mülkiyetinde kalan ve ortak kullanım alanlarından sayılan zorunlu idari, sosyal, ticari ve tehlik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı vepark alanları için toplam bölge büyüklüğünün en az %8 ‘i kadar alan ayrılır. Ancak onaylı bir plan kapsamında yapılaşmasını tamamlamış olan ve ortak kullanım alanları bu oranın altında kalan OSB ‘lerde, mevcut oranlar müktesep hak kabul edilir. Bu OSB ‘leye, ilave alan amacıyla yer seçimi olması halinde, ilave edilen alanın en az %10 ‘u ortak kullanım alam olarak ayrılır. Ortak kullanım alanlarında
KAKS—I.OO olup aksi bir hüküm olmadıkça, h—yükseklikzserbest, minimum yapı yaklaşma mesafesi 5 metredir. ‘7 düzenlemesi yer almaktadır.
Görüleceği üzere, gerek Kanunda gerekse Uygulama Yönetmeliğinde ortak donatı alanlarının OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunması gereken alanlar olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Dolayısıyla, Bakanlıkça 10/09/2021 tarihinde onaylanan imar planı değişikliği ile oluştuğu anlaşılan 6218 ada I no’lu parselin ortak kullanım alanları arasında olan “OSB Ticaret Alanı ‘Y olarak planlandığı, mevzuat gereği OSB mülkiyetinde kalması gerekirken müteşebbis heyet kararı ile mevzuata aykırı olarak önce Planson İmar Planlama Ltd.Şti unvanlı firmaya daha sonra ise Metinay TOPKAYA’ya satışının gerçekleştiği anlaşılmıştır.
Bu minvalde, ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alam vasfında kabul edilebileceği dolayısıyla başkasına satılabileceği şeklinde açıklanan yaklaşımın mevzuat bağlamında makul kabul edilemeyeceği değerIendirilmektedir.
Sonuç olarak, yukarıda belirtilen tespitler ve mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde;
OSB Müdürü Olgun TOPKAYA’nın kardeşi Metinay TOKYAYA’ya ordu OSB Müteşebbis Heyeti tarafından verilmesi kararı alınan 6218 ada I no’lu parselin ortak kullanım alanları içerisinde yer alan “OSB Ticaret alam ” olduğu mevzuat hükümleri gereğince bu parselin OSB mülkiyetinde ve tasarrufunda bulunması gerektiği, bir başka İfadeyle OSB tarafindan satışı yapılamayacak nitelikte bir parsel olduğu, ancak gelinen noktada parselin mülkiyetinin satış yoluyla Metinay TOPKYAYA’ya geçtiği anlaşıldığından, ilgili 6218 ada I no’lu parselin. OSB’nin zararına sebebiyet vermeksizin. tekrar Ordu OSB mülkiyetine geçirilmesine yönelik gerekli işlemlere Ordu OSB yönetimince ivedilikle başlanılması ve mevzuata aykırı mevcut durumun ortadan kaldırılması gerekmektedir.
III.B Yönetim Kurulu Üyesi (Gürsan AŞ) Ogün Sönmez’e 1107 Ada 3 no’lu Parselin Tahsis Edildiğine İlişkin İddianın İncelenmesi
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında; “Yönetim Kurulu Üyesi (Gürsan AŞ) Ogün Sönmez’e 1107 Ada 3 parselin tahsis edildiğini, ” denilerek 06/01/2025 tarihli şikâyet dilekçesinde mevzuata aykırı olarak tahsis edildiği İddia edilen parseller arasında sayıldığı anlaşılmıştır.
Söz konusu iddiaya ilişkin olarak şikâyet dilekçesinde imzası bulunan bazı şikayetçilerin bilgisine başvurulmuş olup herhangi bir ek bilgi ve belge sunulmamıştır.
Bölge Müdürlüğünce söz konusu parsele ilişkin olarak düzenlenen bilgi notu ve ekinde yer verilen belgelerin incelenmesi sonucunda; 1107 ada 3 no’lu parselin imar planı değişikliği ile 1.546,36 m2 büyüklüğünde OSB Ticari Alanı olarak oluşturulduğu, Gürsan A.Ş. firmasının 23/01/2023 tarihli dilekçesinde faaliyette bulundukları parsellerin arkasında bulunan bu parseli talep ettikleri, 03/04/2023 tarihli 29 no’lu müteşebbis heyet karan ile 22/02/2023 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporunda belirtilen bedel (I.700 TL/ m2) üzerinden Yönetim Kurulu Üyesi Ogün SÖNMEZ’in firması Gürsan İnşaat Ltd. Şti’ye satılmasına karar verildiği, tapu devrinin 01/11/2024 tarihinde anılan firmaya yapıldığı, yerinde yapılan gözlemlerde mezkûr parselin denetim tarihi itibariyle açık depolama alanı olarak Granitaş firması tarafından kullanıldığı, hususları müşahede edilmiştir.
Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ifadesinde özetle; parselin imar revizyonu ile oluşturulmadan önce park alanı olduğunu ve Granitaş firması tarafından stok alanı olarak OSB’nin kiracısı olarak kullanıldığını, imar değişildiği ile bu alanı da ticari parsele dönüştürmeye karar verdiklerini, Granitaş firmasımn satın almak istemediğini bildirdiğinden kendi ürünlerini sergilemek için bu alana talepte bulunan Gürsan firmasına satıldığım, Ogün SÖNMEZ’in yönetim kurulu üyesi olmasının bir etkisi olmadığını, kendi parseline bitişik olması ve talebinin de bulunması nedeniyle kendisinin alması müteşebbis heyetçe en makul yöntem olarak görüldüğü, daha önce imar planı belediye tarafından yapıldığından ve o zaman ticari alan olarak geçen parselleri satabildiklerinden imar planı revizyon ve değişikliklerinden sonra da OSB ortak donatı alanlarında bulunan OSB ticaret alanlarının da satılabileceğini düşündükleri, avukatlarının da Kanunda yer alan tanıma göre ortak kullanım alanlarında ticari faaliyet olamayacağını, imar planı değişikliği sonrasında ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alam vasfında kabul edilebileceği, dolayısıyla başkasına satılabileceği yönünde görüş bildirmesi üzerine bu satışları gerçekleştirdikleri şeklinde beyanda bulunmuştur.
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 3. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinde ve Uygulama Yönetmeliğinin 3 ve 36. maddelerinde ortak donatı alanlarının OSB ‘nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunması gereken alanlar olduğu açıkça düzenlenmiştir.
Dolayısıyla, Bakanlıkça 13/06/2022 tarihinde onaylanan imar planı değişikliği ile oluştuğu anlaşılan 1107 ada 3 no’lu parselin ortak kullanım alanları arasında olan “OSB Ticaret Alanı ” olarak planlandığı, mevzuat gereği OSB mülkiyetinde kalması gerekirken müteşebbis heyet karan ile mevzuata aykırı olarak Gürsan İnşaat Ltd. Şti’ye satışının gerçekleştiği anlaşılmıştır.
Bu minvalde, ticaret kelimesiyle oluşan parsellerin hizmet ve destek alam vasfında kabul edilebileceği dolayısıyla başkasına satılabileceği şeklinde açıklanan yaklaşımın mevzuat bağlamında makul kabul edilemeyeceği değerIendirilmektedir.
Bu itibarla Ordu OSB Müteşebbis Heyeti tarafından yönetim kurulu üyesi Ogün SÖNMEZ’in firması Gürsan Ltd. Şti’ye verilmesi karan alınan 1107 ada 3 no’lu parselin ortak kullanım alanları içerisinde yer alan “OSB Ticaret alanı ” olduğu, mevzuat hükümleri gereğince bu parselin OSB mülkiyetinde ve tasarrufunda bulunması gerektiği, bir başka ifadeyle OSB tarafindan satısı yapılamayacak nitelikte bir parsel olduğu, Cancak gelinen noktada parselin mülkiyetinin satış yoluyla amlan firmaya geçtiği anlaşıldığından, ilgili 1110 ada 17 no’lu parselin, OSB’nin zararına sebebiyet vermeksizin, tekrar Ordu OSB mülkiyetine geçirilmesine yönelik gerekli işlemlere Ordu OSB yönetimince ivedilikle başlanılması ve mevzuata aykırı mevcut durumun ortadan kaldırılması gerekmektedir.
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında; “OSB Yönetinı Kurulu üyesi Olgun ÇAKMAK’a 1128 Ada 3 parselin tahsis edildiği, 8000 m2 kirada yeri bulunduğu, buna rağmen yönetim kurulu üyesi olduğu için yer tahsisi yapıldığını, “denilerek 06/01/2025 tarihli şikayet dilekçesinde mevzuata aykırı olarak tahsis edildiği iddia edilen parseller arasında sayıldığı anlaşılmıştır.
Söz konusu iddiaya ilişkin olarak şikâyet dilekçesinde imzası bulunan bazı şikayetçilerin bilgisine başvurulmuş olup herhangi bir ek bilgi ve belge sunulmamıştır.
Bölge Müdürlüğünce söz konusu parsele ilişkin olarak düzenlenen bilgi notu ve ekinde yer verilen belgelerin incelenmesi sonucunda; daha önce 1.543,04 m2 ‘si park alam, 2.377,83 m2’si idari ve sosyal tesis alanı, 259,99 m2 ‘si trafo alam ve 272,53 m2 ‘si henüz trafiğine açılmamış kadastral yaya yolu olan alanın düzenlenerek Bakanlıkça 16/12/2021 tarihinde onaylanan İmar Planı Revizyonu ile 291,62 m2 büyüklüğünde trafo alam İle birlikte 4.464,25 rn2 büyüklüğünde Hizmet ve Destek Alanı olarak oluşturulduğu, Turan Seramik San. ve Tic. A.Ş. firmasının 15/01/2023 tarihli dilekçesi ile bu alanın talep edildiği, 03/04/2023 tarihli 29 no’lu müteşebbis heyet karan ile, 22/02/2023 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporunda belirtilen bedel (3.400 TL/m2) üzerinden Yönetim Kurulu Üyesi Olgun ÇAKMAK’ın anılan firmasına satılmasına karar verildiği, tapu devrinin 28/11/2024 tarihinde anılan firmaya yapıldığı, yerinde yapılan gözlemlerde mezkûr parselin denetim tarihi itibariyle açık depolama alanı olarak anılan firma tarafından kullanıldığı hususları müşahede edilmiştir.
Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ifadesinde özetle; söz konusu alanın firma tarafından OSB ‘ye kira bedeli vermek karşılığında açık depo alanı olarak kullanıldığı, firmanın ürünlerini teşhir etmek amacıyla bu alanı talep etmesi üzerine, kendi kullanımlarında olması nedeniyle Turan Seramik firmasına tahsisinin uygun görüldüğü, Olgun ÇAKMAK’ın yönetim kurulu üyesi olmasının parselin firmaya tahsisinde bir ilgisi bulunmadığı, mülkiyetinde bulunan 7.619,96 metrekare sanayi parselini Demirler Gıda firmasından 2021 yılında satın aldığını, söz konusu parselde anılan firmanın ve diğer bazı firmaların kiracı olarak faaliyetlerine devam etmeleri sebebiyle Turan seramik firmasınca anılan sanayi parselinde faaliyette bulunulamadığı şeklinde beyanda bulunmuştur.
Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğünün 04/02/2025 tarihli 6564591 sayılı yazısında özetle; 6/8/2019 tarihli ve 30854 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişildiği ile ilgili maddelerde özellikle yapılan düzenlemeler ile tapu verme ve tahsis sürelerinin sanayi parsellerinde uygulanacağının açıkça belirtildiği, Yönetmeliğin 23 üncü maddesinin birinci fıkrasımn (ee) bendi ve ikinci fikrası gereğince bizzat müteşebbis heyet tarafindan belirlenen prensiplere uygun olarak hizmet ve destek parselinin doğrudan satışının ve tapu devrinin mümkün olduğunun değerlendirildiği, İşlemlerin gerçekleştiği dönem İtibariyle yürürlükte bulunan arsa tahsis süreçlerine yönelik düzenlemenin, OSB mevzuatın hükümleri gereğince sadece sanayi parsellerini kapsadığı, şeklinde görüş bildirildiği görülmüştür.
Netice itibariyle, revizyon imar plam yapılması sonucunda oluşan hizmet ve destek alanı niteliğindeki 1128 ada 3 no’lu parselin herhangi bir duyuru yapılmaksızın, müteşebbis heyet kararıyla, daha önce söz konusu alam açık depolama alam olarak hıllandıklan anlaşılan yönetim kurulu üyesi Ogün ÇAKMAK’ın firması Turan Seramik firmasına satılmasına karar verildiği ve ödemelerin tamamlanması akabinde 28/11/2024 tarihinde tapu devrinin yapıldığı anlaşılmış olmakla birlikte, şikayet dilekçesinde mevzubahis edilen kirada yeri bulunduğu halde yer tahsis edildiği şeklinde iddiaya ilişkin olarak Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ifadesinde anılan firmanın mülkiyetinde bulunan 7.619,96 metrekare sanayi parselini Demirler Gıda firmasından 2021 yılında satın aldığı ve mezkur parselde anılan firmanın ve onun da kiracısının faaliyetlerine devam ettiği dolayısıyla söz konusu parselde mevcut durumda Turan Seramik’in kendilerince faaliyet gösterilmesinin mümkün olmadığı, Bölge Müdürlüğünce tahsis edilen alanın ise talebi doğrultusunda firmanm ürünlerini teşhir edebileceği nitelikte olan hizmet ve destek alanı olduğu şeklinde açıklamalar yapılmıştır.
Her ne kadar plan değişikliği ile hizmet ve destek alanı oluşturularak herhangi bir duyuru yapılmaksızın (başka istekli olup olmadığı araştırılmaksızın) talep dilekçesi alınmak suretiyle, müteşebbis heyet kararıyla doğrudan yönetim kurulu üyesinin firmasına satılması makul bir işlem olarak değerlendirilmese de, öncesinde mezkur alanın fınna tarafından OSB ‘ye kira bedeli vermek karşılığında açık depo alanı olarak kullanılmakta olmasıyla birlikte Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğünden alınan yazıda işlemlerin gerçekleştiği dönem itibarıyla yürürlükte bulunan arsa tahsis süreçlerine yönelik düzenlemelerin sadece sanayi parsellerini kapsadığı değerIendirmesi de göz önüne alındığında, iddia konusu olan Yönetim Kurulu Üyesi Olgun ÇAKMAK’a 1128 Ada 3 no’lu parselin tahsis edilmesine ilişkin olarak Denetim Grubumuzca yapılacak herhangi bir işlem bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Öte yandan, satış tarihi itibariyle hizmet ve destek alanlarına ilişkin müteşebbis heyetçe alınmış bir prensip kararın sunulmamış olması ve söz konusu işlemin herhangi bir duyuru/ilan yapılmaksızın gerçekleştirilmesi göz önüne alındığında; bundan böyle şeffaflık ilkesi gereği
Bölge Müdürlüğünce satışı ya da kiralaması yapılacak tüm parsel vb. işlemler için,OSB web sitesi ve uygun vasıtalarla kamuoyuna duyuru yapılması, ayrıca müteşebbis heyetçe mevzuat gereği alınması gereken prensip kararların varlığına dikkat edilmesi gerektiği Ordu OSB Bölge Müdürlüğüne bildirilmelidir.
111.D Yönetim Kurulu Üyesi Murat MARAŞLIOĞLU’na 1131 ada 12 no’lu parselde Bitişik Yeşil Alanın Tahsis Edildiğine İlişkin İddiamn İncelenmesi
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında; ” Yönetim kurulu üyesi Murat MARAŞLIOĞLU’na 1131 ada 12 parselde bitişik yeşil alam tahsis edildiğini, “denilerek 06/01/2025 tarihli şikayet dilekçesinde mevzuata aykırı olarak tahsis edildiği iddia edilen parseller arasında sayıldığı anlaşılmıştır.
Söz konusu iddiaya ilişkin olarak şikâyet dilekçesinde imzası bulunan bazı şikayetçilerin bilgisine başvurulmuş olup herhangi bir ek bilgi ve belge sunulmamıştır.
Bölge Müdürlüğünce söz konusu parsele ilişkin olarak düzenlenen bilgi notu ve ekinde yer verilen belgelerin incelenmesi sonucunda; şikayet dilekçesinde Yönetim Kurulu Üyesi Murat MARAŞLIOĞLU şeklinde zikredilen kişinin müteşebbis heyet üyesi Murat Barış MARAŞLI olduğu, 1131 ada 12 nolu parselin imar planında daha önce sanayi parseli olan ve Karadeniz Bey Gıda firmasının mülkiyetinde bulunan 1131 ada 4 no’lu parselin bitişiğinde bulunan alanların revizyon imar planı yapılması ile birleştirilmesi sonucunda sanayi parseli olarak oluştuğu, benzer şekilde sıralı olan sanayi parsellerinin de bitişiğindeki alanların imar değişikliği ile birleştirilmesi sonucunda 1131 ada 9, 10 ve II no’lu sanayi parsellerinin oluşturulduğu, müteşebbis heyet kararıyla 22/02/2023 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporunda belirtilen bedel (I.700 TL/m2) üzerinden anılan firmaya satılmasına karar verildiği, tapu devrinin (971,86 m2 ilave alan olarak) 10/07/2024 tarihinde anılan firmaya yapıldığı, benzer sürecin 1131 ada 9 no’lu sanayi parselinin oluşturularak Çelebiler Plastik San. Tic. Ltd. Şti’ye, 10 ve II no’lu sanayi parsellerinin ise Çelebioğlu Gıda A.Ş. için işletildiği ve tapu devirlerinin anılan firmalara yapıldığı hususları müşahede edilmiştir.
Bölge Müdürü Olgun TOPKAYA ifadesinde özetle; sıralı 4 adet sanayi parselinin bitişiğinde park, trafo ve yaya yolu alanı bulunduğu, bu alanların Karadeniz Bey gıda hariç diğer 3 parsel sahibi tarafından Bölge Müdürlüğüne kira bedelleri verilmek suretiyle açık depolama alanları olarak kullanıldığı, İmar plam revizyonu ile 4 adet sanayi parselinin genişletildiği ve ilave alanlar ücreti karşılığında kendilerine tahsis edildiği, dolayısıyla mezkûr parselin satılmasında Murat Barış MARAŞLI’nın müteşebbis heyet üyesi olmasımn bir ilgisi bulunmadığı şeklinde beyanda bulunmuştur.
Dolayısıyla, iddia konusu 1131 ada 12 no’lu parselin, müteşebbis heyet üyesi Murat Barış MARAŞLI’nın firmasının mülkiyetindeki sanayi parselinin, bitişik 971,86 m2 alanla birleşmesi sonucunda revizyon imar planı ile oluştuğu, söz konusu alanın başkasına satışının mümkün olamayacağı, benzer şekilde söz konusu parsele benzer şekilde 3 adet sanayi parselinin daha(1131 ada 9-10-11 no’lu) genişletilerek oluşturulduğu ve gene ilgili parsellerde faaliyet gösteren firmalara satışının yapıldığı hususları anlaşılmıştır.
Bu itibarla, 1131 ada 12 no’lu parselin (satışa konu olan 971,86 m2’lik kısmının) müteşebbis heyet üyesi Murat Barış MARAŞLI’nın firmasına tahsisine dair iddiaya ilişkin olarak Denetim Grubumuzca yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır.
III.E Yönetim Binası Yapım İşlerinin İhale Yapılmadan Doğrudan Teminle Yapıldığı İddiasının İncelenmesi
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında; 6. Yönetim binası yapım işlerinin ihaleyapılmadan doğrudan teminleyapıldığını, (…) ” ifade edilmiş olup, bu iddia hakkında Ordu OSB Müdürü Olgun TOPKAYA yazılı ifadesinde özetle; yeni idari bina inşaatı kapsamında proje çizimi için 3 firmadan, kaba inşaat yapımı için 4 firmadan teklif alındığı, en uygun teklifi veren firmalara iş yaptırıldığı. dolayısıyla ihale şeldinde yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı, tüm bu işlerde Bölge Müdürlüğünün menfaatleri korunarak pazarlık yapıldığı, ihale ve satın alma usul ve esaslarına ilişkin olarak Müteşebbis heyetçe alınmış bir karar bulunmadığı şeklinde beyanda bulunmuştur.
Bilindiği üzere, Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde yapılacak ihalelerde uyulacak usul ve esaslar; Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 71 ile 81. maddeleri arasında düzenlenmişti Bununla birlikte, mezkûr Yönetmelik’in “İstisnalar” başlıklı 81 ‘ncİ maddesinin 2’nci fıkrasında aynen; “Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’ler ile özel OSB’ler, Yönetmeliğin ihale ile ilgili sekizinci bölümünün kapsamı dışındadır. ” hükmüne yer verilmiştir.
Bu itibarla, Ordu Organize Sanayi Bölgesi Yönetim binası yapım işi ihalesine ilişkin iddiaların incelenmesine geçmeden önce, söz konusu yönetim binasının yapım işi için Bakanlığımızdan herhangi bir kredi kullanılıp kullanılmadığı, dolayısıyla bahse konu idari binası yapım işi ihalesinin, OSB Uygulama Yönetmeliğinde yer verilen ihaleler ile ilgili hükümler kapsamında olup olmadığı hususunun tespit edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Bu çerçevede, Denetim Grubumuzca Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğüne hitaben tanzim edilen 12/04/2025 tarihli, 6784931 sayılı yazıda; Ordu OSB Yönetim binası yapım işi için Bakanlığımızdan herhangi bir kredi kullanılıp kullanılmadığı hususu sorulmuştur.
Bunun üzerine, adı geçen Genel Müdürlükçe tarafimıza gönderilen 21/04/2025 tarihli, 6803525 sayılı yazıda; bahse konu yönetim bina yapım işi için Bakanlığımızdan herhangi bir kredi kullanılmadığı belirtilmiş olup, dolayısıyla söz konusu yönetim binası yapım işinin OSB Uygulama Yönetmeliği’nde yer verilen ihalelere ilişkin hükümler kapsamında olmadığı anlaşılmıştır.
Diğer taraftan, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Müteşebbis heyet ve genel kurulun görev ve yetkileri ‘başlıklı 23. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde aynen ”
OSB’nin ihtiyacı olan elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz, arıtma tesisi, yol, haberleşme, spor tesisleri gibi altyapı ve genel hizmet tesislerinin, üretim tesislerinin, ortak sağlık ve güvenlik birimlerinin kurulması ve benzeri konularda karar almak, bu konuları da içeren OSB’nin yatırım programlarım, yeni yatırımları ve bütçesini onaylamak ve bu yatırımların gerçekleşmesi için gerekli ihale ve satın alma usul ve esaslarını belirlemek. hükmünün yer aldığı görülmüştür.
Bu çerçevede; Ordu OSB karar defterleri incelendiğinde, ihale ve satın almaya ilişkin herhangi bir usul ve esasın belirlenmesine ilişkin herhangi bir karara Denetim Grubumuzca rastlanılmamıştır.
Diğer taraftan, inşaatı devam eden Ordu OSB Yönetim binasının yapım sürecine ilişkin evraklar incelendiğinde ise;
Ordu OSB Müteşebbis Heyetinin 13/02/2023 tarihli 25 sayılı kararında OSB Müdürlüğü İdari binası yapımı İçin “Mimari Proje, Statik Proje, Elektrik Projesi, Tesisat Projesi,Zemin Etüt, Geoteknik, Harita Tus,Keşifve Metraj Hizmeti ” vermek üzere fiyat teklifi veren firmalardan Te Ba Mimarlık Mühendislik İnş. Taah. Ltd. Şti. ‘nin 375.000 TL + KDV, Boyut Yapı Tasarım-AYŞEGÜL AYVAZ unvanlı fımanın 400.000 TL + KDV, Varlık Mimarlık-Mimar Ümit VARLIK unvanlı firmanm 450.000 TL + KDV teklifverdiği, Ordu OSB Müteşebbis Heyetince en uygun teklifi veren Te Ba Mimarlık Mühendislik İnş. Taah, Ltd.
Şti. ‘ye işin verildiği, bu fımıaların OSB ‘ye verdiği fiyat teklif mektuplarının bulunduğu,
Ordu OSB Müteşebbis Heyetinin 10/08/2023 tarihli 35 sayılı kararında “(…) idari binanın projesine uygun olarak bütçemize göre etap etap yapılmasına ve yapım aşamalarında piyasadan alınan teklifler doğrultusunda en uygun teklifi veren firnıalara yaptırılmasına, bu iş ve işlemler için de Yönetim Kuruluna yetki verilmesine “şeklinde OSB Yönetim Kuruluna yetkilendirme yapıldığı,
Ordu OSB Müteşebbis Heyetinin 10/06/2024 tarihli 47 sayılı kararında ise; OSB Müdürlüğü idari bina karkas yapım işi için fiyat teklifi veren firmalardan Akın İnş.Müh. San.Tic.Ltd.Şti.’nin 3.500.008,80 TL + KDV, Kaos Yapı inş Müh. San.Tic.Ltd.Şti.’nin 3.840.406,00 TL + KDV, Efor Mim Müh. İnş. San.Tic.Ltd.Şti.’nin 3.966.300,00 TL + KDV, Te Ba Mimarlık Mühendislik inşi Taah. Ltd.Şti’nin 7.600.000,00 TL + KDV teklifi verdiği, Ordu OSB Müteşebbis Heyetince en uygun teklifi veren Akın İnş.Müh. San.Tic.Ltd.Şti. ‘ye işin verildiği, bu firmaların OSB ‘ye verdiği fiyat teklif mektuplarının bulunduğu görülmüştür.
Bu itibarla; Ordu OSB yönetim binasının Bakanlık kredisi kullanılarak yapılmadığı, bu nedenle yönetim binası yapım işlerindeki satın alım işlerinin OSB uygulama yönetmeliğinde belirtilen ihale usullerine göre yapılmak zorunda olmadığı, ayrıca Ordu OSB Müteşebbis heyeti tarafindan ihale ve satın almaya ilişkin bağlayıcı bugüne kadar alınmış herhangi bir Müteşebbis heyet kararın da bulunmadığı. bu konuda gerçekleştirilen tüm satın alım işlerinin Ordu Müteşebbis Heyetince karara bağlandığı, bu satın alım işleri İçin 3-4 firmadan teklif aldığı, teklifler içinde en uygun fiyatı veren firmaya da işin verdiği görüldüğünden, inceleme konusu bu iddia hakkında Denetim Grubumuzca yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır.
Diğer yandan, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 23. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca, Ordu OSB Müteşebbis Heyeti tarafından OSB’de planlanan yatırımların gerçekleşmesi İçin gerekli İhale ve satın alma usul ve esaslarının ivedilikle belirlenmesi ve karara bağlanması gerektiği bilinmelidir.
III.F. Yönetim Kuruluna ve OSB Yatırımcısı Olmayan Şahıslara Tahsis Edilen yerler Üzerinde Bulunan Trafo Binalarının Başka Yerlere Yüksek Maliyetlerle Taşındığı İddiasının İncelenmesi
Bakanlık Makamının 29/01/2025 tarihli, 6563114 sayılı Onayında; ) 7. Yönetim kuruluna ve OSB yatırımcısı olmayan şahıslara tahsis edilen yerler üzerinde bulunan trafo binalarının başka yerlere yüksek maliyetlerle taşındığım, (…)” ifade edilmiş olup, iddia sahiplerinden bir firma yetkilisi yazılı ifadesinde çekilen trafoların 1110 ada 17 parsel, 1128 ada 3 parsel ve 1125 ada 10 parseldeki trafolar olduğu şeklinde beyanda bulunmuştur.
Bu iddia hakkında Ordu OSB Müdürü Olgun TOPKAYA yazılı ifadesinde özetle; eski trafoların ekonomik ömrünü tamamlamış olması nedeniyle trafoların yenilendiği, 7 tane trafonun 4 tanesini 16.100.000 TL bedelle en uygun teklif veren firmaya yenilettirdiklerini, yeşil alanları korumak, havai hatların yer altına alınması, imar planı değişiklikleri ile kullanılabilir parsel oluşturmak ve alanı verimli kullanmak gibi sebepler nedeniyle yeni trafoların eski trafo alanlarından farklı yerlere konuduğu, yer değişikliklerinin maliyetinin kullanılan kablo uzunluğu ve birim fiyat üzerinden yapılan hesaplamaya göre yaklaşık olarak TR5 İçin 84.600 TL, TR6 İçin 36.000 TL tahmini bedele olarak hesaplandığı,. TR3 İçin ise asfalt yollar kesilmeden yapıldığı için aynı yerinde kalmasından daha ucuza mal olunduğu şeklinde beyanda bulunmuştur.
Denetim Grubumuzca ilk olarak iddia konusu olan eski trafolar ve yeni trafolar yerinde ziyaret edilmiştir. Yapılan gözlemler neticesinde;
2840 ada 4 no’lu parseldeki TRİ kodlu trafonun yıkıldığı ve yeni alınan trafonun ilgili parselin hemen sınırına konulduğu, eski yıkılan trafonun hemen yanındaki parselde İse Ordu OSB yönetim binası inşaatının devam ettiği,
1110 ada 15 no’lu parseldeki TR2 kodlu eski trafonun hala aktif çalışır durumda olduğu,
1110 ada 18 no’lu parseldeki TR3 kodlu eski trafonun gayri faal durumda yerinde durduğu, yerine yaptırılan yeni trafonun 1110 ada 18 no’lu parselin karşısına yolun diğer tarafina yerleştirildiği,
1121 ada 3 no ‘lu parseldeki TR4 kodlu eski trafonun halen aktifçalışır durumda olduğu,
1125 ada 10 no’lu parseldeki TR5 kodlu eski trafonun gayri faal durumda yerinde durduğu, yerine yaptırılan yeni trafonun 1125 ada 10 no’lu parselin karşısına yolun diğer tarafina yerleştirildiği,
1128 ada 4 no’lu parseldeki TR6 kodlu eski trafonun gayri faal durumda yerinde durduğu, yerine yaptırılan yeni trafonun 1128 ada 4 no’lu parselin karşısına yolun diğer tarafına yerleştirildiği,
1138 ada 8 no’lu parseldeki TR7 kodlu eski trafonun halen aktifçalışır durumda olduğu görülmüştür.
Yerinde yapılan gözlemleri özetlemek gerekirse, bir eski trafo binasının (TR I) yıkıldığı, 4 tane yeni trafonun yaptırılarak eski trafolara (TRİ -3-5-6) çok yakın bölgelere ( genellikle eski trafonun yer aldığı parsellerin karşısındaki yol kenarlarına) konulduğu, 3 adet eski trafonun (TR-2-4-7) ise hala aktif olarak hizmet verdiği, iddia sahibinin yazılı ifadesinde işaret ettiği 3 trafonun (TR 3-5-6 kodlu trafolar olduğu anlaşılan) mevcut durumda gayri faal de olsa eski yerlerinde yıkılmamış şekilde durduğu, bu 3 trafo yerine yaptırılan yeni trafoların ise eski trafo binalarına çok yakın bölgelere konumlandırıldığı müşahede edilmiştir.
Denetim Grubumuzca, trafoların yenilenmesi işlemlerine ilişkin bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde;
Ordu OSB Müteşebbis Heyetinin 12/07/2024 tarihli 49 sayılı kararında;
“Osb onaylı imar sınırları içerisinde bulunan açık şalt olan 7 adet dağıtım merkezlerinden öncelikli olarak TR-1, TR-5, TR-6, nın monobloklara dönüştürülmesi ve bunların ek işleri ile acil yapılması gereken OG hatların yeraltına alınması işleri için KDV hariç alınan tekliflerden;
– Elsan Mühendislik Elektrik Taah. San. Tic. Ltd. Şti.: 13.000.000,00 b
– Ordu Tiryaki Elektrik Elekt. İnş San. Tic. Ltd. Şti.: 13.802.211,00 b
– Sistem Teknik Ele/drikPaz. san. Tic. Ltd. Şti.: 14.267.351,00 b
Açık Şalt olan TR-3 dağıtım kabininin Monoblok dönüşümü için KDV hariç alınan tekliflerden;
– Elsan Mühendislik Elektrik Taah. San. Tic. Ltd. Şti.: 3.100.000, 00 b
– Ordu Tiryaki Elektrik Elekt. İnş San. Tic. Ltd. Şti.: 3.337.000, 00 b
– Sistem Teknik Elektrik Paz. San. Tic. Ltd. Şti.: 3.490.136,00 b
TR-l, TR-5, TR-6, nın monobloklara dönüştürülmesi ve bunların ek işleri için KDV hariç 13.000.000, 00b en uygun teklifi veren Elsan Mühendislik Elektrik Taah. San. Tic. Ltd. Şti. firmasına yaptırılmasına, TR- 3 kabininin monobloğa dönüştürülmesi için ise en uygun teklifi veren Elsan Mühendislik Elektrik Taah. San. Tic. Ltd. Şti. firmasına 3.100.000 TL+KDV bedel ile TR- 3 kabinin bitişiğinde bulunan 1110 ada 17 nolu parselin maliki tarafından yaptırılmasına, buna karşılık olarak da TR-3 trafo yerinin kalkması sonucu yeni imar planıyla oluşacak olan yeni ve yan arsanın (yediyüzhrk metrekareden az olmamak kaydıyla) 1110 ada 17 nolu parselin malikine devrinin yapılmasına, ” şeklinde karar alındığı,
Fiyat teklifi veren firmaların teklifformlarında verilen teklifin yeni monoblok trafoların yapımı, trafo içerisindeki malzemelerin temini, montajı ve yeni trafonun nakliyesi gibi işleri kapsadığı,
Mülga Türkiye Elektrik Kurumu Ordu Elektrik Dağıtım Müessesesi Müdürlüğü ile Mülga Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Küçük Sanatlar ve Sanayi Bölgesi ve Siteler Genel Müdürlüğünün onayladığı 14/05/1999 tarihli ve 3159 sayılı Ordu OSB elektrik projesinde gösterilen trafo yerlerinin mevcut yenilemeden önceki yerlerle aynı olduğu, iddia sahibinin yazılı ifadesinde işaret ettiği trafoların bulundukları parsellerin (1128 ada 4 no’lu, 1125 ada 10 no’lu, 1110 ada 18 no’lu parseller) mülkiyetinin hali hazırda Ordu OSB’de olduğu müşahede edilmiştir.
Denetim Grubumuzca, OSB içerisinde yer alan trafoların değiştirilme gerekçesine ilişkin Ordu OSB’den bilgi notu istenmiş olup, sunulan bilgi notunda özetle;
OSB ‘de bulunan 7 adet trafonun açık şalt sistemine sahip olduğu, bu açık şalt sisteminin öncelikle iş sağlığı ve güvenliği açısından risk içermesi nedeniyle değiştirilmesinin gerektiği,
Diğer taraftan, 30/10/2000 tarihinde yürürlüğe giren Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinin 35. maddesinin (İ) fıkrasında yer alan “Yönetmelik değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ikiyıllıkgeçiş süresini müteakip enfazla işletme gerilimi 36kV’a kadar (36kV dahil) olan, yeni yapılacak yüksek gerilim tesislerinde, ilgili standarda uygun bu standartta öngörülen tüm tip deneyleri yapılmış. metal muhafazalı tip hücreler/anahtarlama ve kumanda tesisleri kullanılacaktır. ” hükmü nedeniyle açık şalt eski sistemlerin kapalı şalta (monoblok) dönüştürülmesinin şart olduğu,
Öte yandan, elektrik dağıtım hatlarının güvenliğini sağlamak adına kapalı şalta uygun olan otoprodüktör hücrelerinin dağıtım merkezlerine entegre edilmesinin gerektiğini, bu nedenle açık şalt dağıtım merkezlerinin kapalı şalta dönüştürülmesinin zorunluluk olduğu,
Bununla beraber, 2000 yılından bu yana OSB’nin elektrik ihtiyacım karşılayan havai hatların artık ekonomik ömrünü tamamladığı, yapılan ölçümlerde hatlarda enerji kayıplarının yaşandığının görüldüğü, bu nedenle hatların değişimin gerektiği ifade edilmiştir.
Bilindiği üzere, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin ‘Müteşebbis heyet ve genel kurulun görev ve yetkileri ‘thaşllkll 23. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde aynen ”
OSB’nin ihtiyacı olan elektrik. su. kanalizasyon, doğal gaz. arıtma tesisi. yol. haberleşmez spor tesisleri gibi altyapı ve genel hizmet tesislerinin. üretim tesislerinin. ortak sağlık ve güvenlik birimlerinin kurulması ve benzeri konularda karar almak, bu konuları da içeren OSB’nin yatırım programlarını, yeni yatırınıları ve bütçesini onaylamak ve bu yatırımların gerçekleşmesi için gerekli ihale ve satın alma usul ve esaslarını belirlemek.” hükmünün yer aldığı görülmüştür.
Aynı yönetmeliğinin “Altyapı tesisleri kurma ve işletme hakkı ” başlıklı 65. maddesinin birinci fıkrasında ise aynen;
“OSB’lerin ihtiyacı olan elektrik su, kanalizasyon, doğalgaz, arıtma tesisi, arıtma çamuru depolama, kurutma ve yaknıa tesisi, yol, haberleşme, spor tesisleri gibi altyapı ve genel hizmet tesislerini kurma ve işletme, kamu ve özel kuruluşlardan satın alarak dağıtım ve satışını yapma hakkı sadece OSB ‘nin yetki ve sorumluluğundadır. ‘ hükmü yer almaktadır.
Bu itibarla, “Bazı kişilere Tahsis Edilen Yerler Üzerinde Bulunan Trafo Binalarının Başka Yerlere Yüksek Maliyetlerle Taşındığı “iddiası yukarıdaki tespitler ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerIendirildiğinde;
Yenisiyle değişen 4 trafonun yer aldığı trafo binalarından 3’ünün (1110 ada 18 no’lu parseldeki, 1121 ada 3 no’lu parseldeki ve 1125 ada 10 no’lu parseldeki trafolar) hala eski yerinde sağlam şekilde bulunduğu, bu parsellerin mülkiyetinin de hala Ordu OSB’de olduğu, bu trafo alanlarını içeren parsellerin herhangi birine tahsis edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi veya belgeye de rastlanılmadığı,
Diğer taraftan yenilenen diğer bir trafo olan 2840 ada 4 no’lu parseldeki eski trafo binasının ise yıkıldığı ve hemen yanında şu an OSB yönetim binası inşaatının devam ettiği, bu parselin de mülkiyetinin mevcut durumda Ordu OSB ‘de olduğu,
Satın alınan 4 yeni trafonun da eski trafolara çok yakın bir şekilde, genellikle eski bulunduğu parselin hemen yanına ya da karşısındaki yol kenarlarına konumlandırıldığı,
Öte taraftan, OSB tarafından yenilenen dört adet trafo için ödenmesi taahhüt edilen
16.100.000 TL’lik bedelin sadece frafo yer değişikliği veya taşınması için verilmediği, bu bedelin eski trafoların yerine yeni teknolojiye uygun olarak yeni trafoların üretilmesi ve montajl gibi işleri içerdiği,
Sonuç olarak, yenilenen 4 trafonun bulunduğu parsellerin kimseye tahsis edilmediği ve bu parsellerin mülkiyetinin hali hazırda OSB ‘de bulunduğu, bu yenileme İşleminin yaklaşık 25 yıldır kullanılan eski teknolojiye ait açık şalt trafoların çeşitli teknik ve mevzuatsal gerekçelerle günümüz şartlarım karşılayamaması nedenleriyle gerçekleştirildiği, bu işler için verileceği anlaşılan yaklaşık 16 milyon TL’nin ise trafoların taşıma veya yer değiştirme ücreti değil yeni trafoların üretilmesi ve montajı gibi bedelleri kapsadığı, bu konuda gerçekleştirilen tüm satın alım işlerinin Ordu Müteşebbis Heyetince karara bağlandığı anlaşıldığından, inceleme konusu bu iddia hakkında Denetim Grubumuzca yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, Ordu OSB Müteşebbis Heyetinin 12/07/2024 tarihli 49 sayılı kararında 1110 ada 8 no’lu parseldeki TR-3 kodlu trafonun 3.100.000 TL bedelle monobloğa dönüştürülmesi ve bu bedelin 1110 ada 7 no’lu parselin maliki tarafindan (Metinay TOPKAYA) ödenmesi, bu bedele karşılık ise TR-3 trafonun yerinden kaldırılmasından sonra yapılacak yeni imar planı ile oluşturulacak yeni arsanın bu şahsa devredilmesi kararı alındığı görülmüştür. Raporumuzun daha önceki bölümlerinde de belirttiğimiz üzere trafo alam gibi OSB ortak kullanım alanları, mülkiyeti ve tasarrufu OSB’de bulunan ve üçüncü kişilere satışı yapılamayacak nitelikle parsellerdir. Hali hazırda yıkılan trafoların bulunduğu alanlardan imar planı değişikliği ile oluşturulmuş yeni herhangi bir parsel bulunmadığı görülmekle birlikte trafo yenileme işlemi bedeline karşılık ortak kullanım alam niteliğindeki parsellerin üçüncü kişilere verilmesinin mevzuata açıkça aykırı olacağı bilinmelidir. Bu itibarla, TR3 kodlu trafonun
enileme bedelinin di V er trafolarda oldıü ‘bi OSB tarafindan üstlenilmesi OSB lehine yapılan iş veya bedel karşılığı satılamayacak nitelikteki ortak kullanım alanlarının üçüncü kişilere tahsis ve satış işlemlerine ise son verilmesi gerektiği bilinmelidir.
Bilgi ve takdirlerinize arz olunur.
Ankara, 24/04/2024.
Cengizhan TÜRK
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Başmüfettişi
Ahmet Emre ÜNLÜ
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Başmüfettişi
GÜNCEL
2 gün önceGENEL
5 gün önceGENEL
7 gün önceGENEL
8 gün önceEKONOMİ
9 gün önceGENEL
9 gün önceGENEL
11 gün önce
1
Savcı odasında çekilen fotoğraf soruşturması genişletiliyor..
3754 kez okundu
2
Belediye Zabıtasının Araçlara ceza kesme yetkisi var mı?
2941 kez okundu
3
İKİ İRAN’LI KADIN ORDU’YA UYUŞTURUCU GETİRDİ..
2854 kez okundu
4
2026 TRİATLON YARIŞLARI HEYECAN YARATTI..
2570 kez okundu
5
TARIM KREDİ GENEL KURULUNDA MUHTARA SİYASİ OYUN….
2402 kez okundu
